¿Cuáles son las características de los inmuebles de lujo?

A la hora de comprar o vender una propiedad de lujo hay ciertos detalles a tener en cuenta, sobre todo a nivel fiscal hay importantes implicaciones. Pero, antes de nada, es necesario entender cuáles son las características de las propiedades de lujo, para estar seguros de que lo que estamos comprando o vendiendo entra realmente en esta categoría.  

A lo largo de los años, los criterios para entender si una propiedad es de lujo, desde el punto de vista fiscal, han cambiado. Intentemos, pues, arrojar algo de luz sobre el tema, también porque comprar una propiedad de lujo o no puede suponer una diferencia desde el punto de vista económico. 

Propiedades de lujo 

Las características de la propiedad de lujo  

Qué son las viviendas de lujo: características y definición según las categorías catastrales 

Comprar una casa de lujo 

Impuestos por comprar una vivienda de lujo a un particular 

Impuestos por la compra de una vivienda de lujo sujeta a IVA 

Cómo vender una casa de lujo 

Propiedades de prestigio  

Definir lo que es “valioso”, “de prestigio” o “de lujo” puede ser una decisión bastante subjetiva. 

El legislador ha identificado las características que identifican a las propiedades de lujo, con el objetivo de imponer una mayor carga fiscal a los propietarios de estas viviendas. 

Inmuebles de lujo aquellos que poseían determinadas y precisas características, las propiedades de lujo son aquellas que poseen al menos una de las siguientes características:  

1) las viviendas construidas en zonas destinadas por los instrumentos de planeamiento urbanístico, adoptados o aprobados, a “villas”, “parque privado” o a edificios calificados por dichos instrumentos como “de lujo”;  

2) las viviendas construidas en zonas para las que los instrumentos de planificación urbanística, adoptados o aprobados, prevean el uso de viviendas unifamiliares y con la exigencia específica de lotes de no menos de 3.000 metros cuadrados, excluyendo las zonas agrícolas, aunque en ellas se permitan edificios residenciales;  

3) las viviendas que formen parte de edificios con una capacidad cúbica superior a 2000 metros cúbicos y que estén construidas en parcelas en las que la capacidad cúbica sea inferior a 25 metros cúbicos p.p.p. (vacío por lleno) por cada 100 metros cuadrados de superficie ocupada por los edificios; 

4) viviendas unifamiliares equipadas con una piscina de al menos 80 m2 o pistas de tenis con una superficie drenada de al menos 650 m2; 

5) las casas compuestas por una o varias habitaciones que constituyan una única vivienda principal con una superficie útil total superior a 200 metros cuadrados (excluidos los balcones, las terrazas, los sótanos, los áticos, las escaleras y los aparcamientos) y que tengan como anejo una superficie abierta superior a seis veces la superficie cubierta; 

6) unidades de edificios individuales que tengan una superficie útil total superior a 240 metros cuadrados (excluyendo balcones, terrazas, sótanos, áticos, escaleras y plazas de aparcamiento); 

Asesoramiento inmobiliario 

7) las viviendas que formen parte de edificios o constituyan edificaciones que insistan en zonas que, en cualquier caso, estén destinadas a la construcción de viviendas, cuando el coste del terreno cubierto y de los accesorios supere una vez y media el coste de la sola construcción; 

8) las casas y unidades de edificios individuales que tengan más de 4 características entre las siguientes 

a. superficie plana: superficie total utilizable superior a 160 metros cuadrados, excluyendo del cálculo las terrazas y balcones, los sótanos, los áticos, las escaleras y las plazas de aparcamiento; 

b. terrazas y balcones cubiertos y descubiertos: cuando su superficie total utilizable supere los 65 metros cuadrados que dan servicio a una única unidad urbana del edificio; 

c. ascensores: cuando hay más de un ascensor por cada escalera, cada ascensor adicional cuenta para una característica si la escalera da servicio a menos de 7 pisos elevados; 

d. escalera de servicio: cuando no está prescrita por las leyes, reglamentos o impuesta por la necesidad de prevenir accidentes o incendios; 

e. ascensor de servicio: cuando da servicio a menos de 4 plantas; 

f. escalera principal 

a.  con paredes cubiertas de materiales finos por una altura superior a 170 cm de media; 

b. con paredes revestidas con materiales de alta calidad; 

g. altura libre neta del suelo: superior a 3,30 m, a menos que las normas de construcción prevean alturas mínimas superiores; 

h. puertas de acceso a los pisos desde una escalera interior: 

a de madera fina o maciza y con paneles; 

b de madera tallada, esculpida o con incrustaciones; 

c con una fina decoración superpuesta o en relieve; 

i. accesorios interiores: como en los puntos a), b), c) de la característica h), incluso si son alveolares, si su superficie total supera el 50% de la superficie total; 

l. pisos: ejecutados por una superficie total superior al 50% de la superficie total útil del piso: 

a. en material valioso 

b. con materiales trabajados de forma valiosa; 

m. muros: cuando en más del 30% de su superficie total lo sean: 

a. de materiales y mano de obra valiosos; 

b. cubiertos con telas u otros materiales valiosos; 

n. techos: si están decorados con casetones decorados o decorados con estuco pintado o tirado a mano, excluyendo los pequeños desprendimientos entre paredes y techos; 

o. piscina: cubierta o al aire libre, de mampostería, cuando esté al servicio de un edificio o de un conjunto de edificios que comprenda menos de 15 unidades de vivienda; 

p. pista de tenis: cuando esté al servicio de un edificio o de un conjunto de edificios que comprenda menos de 15 unidades inmobiliarias. 

Qué son las viviendas de lujo: características y definición según las categorías catastrales 

Sin embargo, hoy en día, tras una modificación realizada en 2014, se definen como de lujo los inmuebles pertenecientes a las siguientes clases catastrales:  

Mansiones 

Chalets 

Castillos y palacios de eminente valor artístico e histórico 

Por tanto, ya no se tienen en cuenta las características anteriormente expuestas, al menos a efectos de las concesiones de primera vivienda y de la exención fiscal, sino simplemente las categorías catastrales.  

Una particularidad: la clase catastral, villas pequeñas, a pesar de tener a veces las características de una propiedad de lujo, no se considera fiscalmente como tal porque las casas no se construyen en zonas de prestigio. Esto permite a los propietarios de este tipo de viviendas beneficiarse de las ventajas de la primera vivienda y de la residencia principal .  

Comprar una casa de lujo 

Comprar una propiedad de lujo significa aceptar el pago de algunos impuestos adicionales. Al fin y al cabo, puede merecer la pena tener una casa única con características especiales.  

En cuanto a los costes asociados a la compra, son (proporcionalmente, por supuesto) similares a los de la compra de una casa “normal”, salvo la parte de los impuestos.  

Impuestos por la compra de un inmueble de prestigio a una persona física 

Una casa de prestigio no puede adquirirse aprovechando las concesiones de primera vivienda, por lo que el impuesto de matriculación será del 9% del valor catastral revalorizado (en lugar del 2%) y los impuestos hipotecario y catastral son de 200 euros cada uno.